356884.com 目前，我市存在大量老旧住宅小区，其规模小、分布散、基础设施陈旧，卫生、治安状况差，已成为制约城市发展、影响社会和谐的一个重要因素。今年，在市七届人大五次会议上，部分代表提出“加快我市老旧住宅小区改造与管理”的建议，成为了领导关注、市民关心的焦点。近期，为了推动建议办理，全面了解全市老旧住宅小区现状，准确把握存在的问题及成因，提出切实可行的对策措施，更好地提升城市管理水平，提高市民生活质量，促进城市可持续发展和社会和谐，我们根据市委、市政府关于组织开展经济社会发展重大课题调研活动的安排及要求，对全市老旧住宅小区改造与管理情况进行了专题调研，现将调研情况总结如下：
一、基本情况
经调查，目前我市主城区（即三个办事处）共有各类住宅小区346个，其管理模式大致分为物业公司管理、业主自治管理、单位管理和无人管理四种类型。具体情况为：
1、委托物业公司进行管理的小区32个，占9%，房屋约593栋，住户14300户、4万余人。小区设施完善，有专业物业公司进驻，管理比较规范。
2、业主自治管理小区18个，占5%，房屋约68栋，住户1421户。小区设施比较完善，由业主自主选举成立业主委员会，适当平摊一定费用，聘请专人管理。如城中雅园小区等。
3、单位管理小区23个，占7%，房屋约98栋，住户1980户。一般基础设施较为完善，安排有单位人员或聘请专人管理，维修及管理费用主要由小区所属单位承担。
4、无人管理老旧小区273个，占79%，房屋约1032栋，住户21236户。其中，玉阳办事处辖区206个，占75%；玉泉办事处辖区7个，占3%；坝陵办事处辖区60个，占22%。273个老旧小区中，改制、破产企业小区有152个，占55.7%。这类小区一般基础设施较差，没有人管理，是本次调研的重点。
二、主要成效
自2009年以来，市委、市政府高度重视老旧小区改造工作，将老旧小区改造作为改善民生的一个重要抓手，不断加大投入，加大整治力度。通过近几年的整治改造，一些老旧小区的基础设施逐步得到完善，居民的生活环境得到改善，城市和小区面貌发生新的变化。
一是领导高度重视。市委、市政府将老旧小区改造从解决群众诉求和应急性工作，逐步拓展到小街小巷整治、危旧房改造、城中村改造等多个方面。市主要领导多次组织“两办”及相关部门开展专题调研，深入老旧小区走访调查，成立了市老旧住宅小区改造管理工作领导小组，召开专题会议研究协调解决相关问题，确保了老旧住宅小区改造管理工作有序推进。
二是加大改造投入。近几年来，市委、市政府结合卫生城市、文明城市创建等工作，围绕完善基础设施、改善居住环境等目标，先后投入2600多万元，对部分小街小巷、老旧小区实施了道路维修、下水道改造、小区绿化亮化等工程，惠及40多个老旧小区。
三是启动整治试点。今年6月，市政府常务会议通过了全市老旧住宅小区改造与管理方案，正式启动了玉阳办事处百纺小区、原企业局小区、慈济小区、建安小区为首批维修改造试点，有步骤、有重点地实施小区综合改造。目前，百纺小区试点工作正在有序推进当中。
四是引入物业管理。市政府明确规定了新开发的住宅小区必须实行市场化的物业管理。目前，全市新开发住宅小区物业管理覆盖率达100％。今年7月，市房管局委托市统计信息中心对委托物业公司管理小区的所有业主进行了物业管理服务满意度第三方电话调查，促进了小区物业管理水平的提升。
三、问题及成因
（一）存在的主要问题
一是维修改造任务十分艰巨。由于受当时历史条件所限，老旧小区大多设计标准低，不同程度存在着基础设施不完善、配套设施不完备、道路绿化破损严重、小区管理混乱、违章搭建多等问题，居民生活环境很差，老百姓要求改善居住质量的呼声十分强烈。据统计，全市273个老旧小区中，基础设施较好的只有26个，仅占10%；一般的有86个，占31%；较差的有161个，占59%。
二是公共场地侵占日趋严重。近几年，因小区无人管理，业主随意乱搭乱建、乱堆乱放，圈地停车、开荒种菜，公共场地被肆意侵占，给小区的通行、排水、通风、采光乃至消防安全都造成了很大的影响。
三是社会治安隐患仍然存在。小区楼栋分散、没有围墙、四通八达，没有路灯，偷盗甚至黄、赌、毒现象时有发生。
四是居民投诉现象比较突出。因供水、供电、治安、噪音及下水道堵塞等问题，居民投诉不断，原改制、破产企业小区居民多次到市委、市政府上访，影响社会稳定。
五是维修改造资金缺口较大。据初步调查，因道路年久失修、下水道堵塞、屋面屋顶严重漏水急需维修的无人管理小区达140个，约需维修资金1000万元以上。而这些小区基本未交纳房屋公共部位维修基金或早已列支，缺乏资金来源。
六是综合整治工作难度较大。主要表现在两个方面：一方面，建立高效率的组织协调机制难，老旧住宅小区改造涉及住建、城管、房管、消防、办事处、社区等相关部门及业主，权利义务关系十分复杂，相关部门责任不明确，合力不足。另一方面，违章建筑拆除难，如百纺小区根据改造方案，需要拆除的违章建筑共有10处，经过耐心工作，业主自行拆除6处，申请市政府强制拆除2处，目前还有2处工作难度较大，正在做工作。
（二）形成原因
一是建设标准过低，不具备基本的物业管理条件。原改制、破产企业建设的职工福利房，规划起点低，基础设施不完善，有的甚至没有围墙分割，管理上由单位后勤自管。后来“单位垮了，企业散了”，其小区便成为了无人管理小区，如原粮食局所属的粮食加工厂、玉阳粮管所、三八粮店小区、经信局所属原当阳商场、五交化、百纺小区等。
二是物业管理费收取困难，物业公司难以为继。现有的老旧小区中有一部分曾有物业公司管理，如金叶小区、建安小区、锦屏花园小区、怡景家园小区等，后因屋顶维修、治安、停车等管理问题，业主拒交物业管理费，致使物业收费率仅30-40%，物业公司无法正常经营被迫撤出，不得不改为自治管理，出现小区管理层级“倒退”。
三是宣传引导不够，居民还未适应物业管理市场化的趋势。多年来，各单位所建的住宅小区物业管理都是单位买单，业主习惯了享受无偿服务。物业管理逐步市场化后，多数业主对 “花钱买服务”不适应，如建安小区曾获“省文明小区”称号，现在每户每月10元的物业费都收不齐。有的小区内下岗、失业、企业退休人员多，收入普遍偏低，对按住房面积支付相应的管理费存在较大的抵触情绪。此外，有的小区居民素质不高，公德意识和法律意识淡薄，肆意侵占公共场地，不配合小区整治，甚至阻挠施工。
四、几点建议
老旧小区改造管理是社会普遍关注的热点问题，是最重要的民生问题之一。市政府及相关部门应当从以人为本、执政为民的高度，进一步加强政策研究，加快改造进程，优化物业服务，不断提升城镇居民的生活质量，真正让生活在老旧小区的居民即使住着旧房子，也能过上新生活。
（一）明确责任，加强对老旧小区改造工作的组织协调。老旧小区改造是提升城市形象、改善群众生活质量、全面建成小康社会的必然要求，是一项系统工程，涉及房管、规划、国土、住建、城管、财政、公安等多个部门，需要强有力的组织领导和协调配合。建议市政府进一步明确老旧小区改造工作领导小组成员单位职责，在领导小组下面设专门办公室，负责综合协调工作。市政府综合协调办公室要建立各单位负责人联席会议制度，定期召开协调推进会，及时研究和处理改造工作中的矛盾和问题，形成工作合力。市房管局负责争取项目、组织设计、监管实施等工作；市住建局负责组织施工；市公安局负责监控、消防设施设计、安装及网络接入工作；市规划局负责规划设计指导、评审及调规等工作；市城管局负责协助社区做好拆违等工作；市财政局负责组织财政以奖代补资金投入及施工项目的财评工作；市电力、自来水、天然气、电信、移动、联通、瑞通等单位负责做好小区管线整治工作；各镇处及相关社区负责所辖小区改造的主导推动、组织协调和落实长效管理机制工作；小区原主管部门如经信、供销、粮食等负责协助社区做好现场施工协调工作。建立健全考核机制，将老旧小区的改造管理工作纳入市委、市政府对镇处的目标责任制考核范围，确保老旧住宅小区的改造管理年年有进展。
（二）统筹安排，有计划有步骤地开展综合整治工作。老旧住宅小区要本着“安全、整洁、方便”的要求开展修缮性改造，坚持四项原则：一是“镇处组织、社区主导、部门支持”的原则；二是“科学规划、分类实施、突出特色”的原则；三是“先改造、后管理”的原则；四是“先易后难、稳步推进”的原则。从2015年开始，力争利用3-5年时间，基本完成对全市老旧住宅小区基础设施的维修改造，今年重点完成试点小区的建设。市政府要进一步细化老旧小区改造与管理方案，完善政策措施等，为老旧小区综合整治的顺利实施提供制度保障。整治过程中要尽可能将道路改造、各类管线改造、配套设施完善、园林绿化功能调整、停车泊位、公共服务平台建设等，统一规划，统筹实施，这样既能加快工程进度，又能减少资金浪费，同时最大程度地减少对居民生活带来的影响。要提升规划理念和设计品位，让老百姓充分感受到整治后高品质的小区生活环境。
（三）加大投入，为老旧小区改造提供资金保障。老旧小区改造工程需要大量的资金投入，仅靠政府投入是难以实施到位的。要建立“四个一点”的资金投入保障机制：一是向上争取一点，市政府及相关部门积极争取国家城市棚户区改造整理项目和“城中村”改造等项目资金；二是市财政投一点，建议市财政将老旧小区综合整治资金列入年度财政预算，每年安排一定的专项资金，实行以奖代补，同时，按照“费随事转”的原则，每年对赋有老旧小区改造任务的社区安排一定的资金用于日常管理和维护；三是集中整合一点，整合住建、规划、公安、民政、城管、房管等部门项目资金，集中用于老旧住宅小区改造；四是业主自筹一点，鼓励小区业主自主投入。
（四）分类指导，逐步建立老旧小区长效管理机制。改造工作是阶段性的，而改造后的管理是长期的。整治改造后的小区必须及时地建立健全长效管理机制，因地制宜地采取有效的管理措施，切实提高小区的管理水平，维护和巩固整治改造的成果。全市无人管理住宅小区可根据环境、配套设施、居民承受能力、服务需求等实际情况，按照“先改造，后管理”的原则，因地制宜、一区一策，确定长效管理模式和标准。一是在满足小区基本功能基础上经业主委员会同意，收取少量物业管理费用，聘请门卫和清洁人员，实行小区物业“地有人扫、门有人看”初级管理；二是在此基础上实行“菜单式”管理模式，即在保证小区安全、卫生的基础上，依靠增收物业管理费来增加路灯、道路、绿化等服务项目;三是由业主委员会聘请物业公司进行社会化、专业化的物业管理，实行市场化运行。逐步实现全市273个老旧住宅小区自治化、专业化、市场化管理全覆盖，达到“卫生有人清扫、秩序有人管理、安保有人把守、设施有人维护、绿化有人管养”等“五有”基本服务。
（五）加大宣传，为老旧小区改造管理营造良好的氛围。市政府及相关部门要加大宣传引导的力度，多从正面宣传小区改造管理工作的进展和效果，唤起广大市民的参与意识。各镇处要通过召开会议、发宣传单、上门征求意见等多种形式，从小区目前存在的问题、实行管理的优缺点、业主的权利和义务、改造政策等方面广泛宣传发动，充分调动和发挥社区工作人员、小区退休老党员、老干部、志愿者、楼栋长等参与小区改造管理的积极性。同时，要发挥试点小区的典型引导作用，通过整治改造前后的对比，使广大居民真正理解老旧小区整治改造的意义，从而统一思想认识，自觉支持、配合整治改造工作，减少整治改造过程中的矛盾和工作阻力，努力营造“小区是我家，管理靠大家”的良好舆论氛围。 课题牵头人：卢 景
调研组成员：黄析文 李传洲 张 涧 石明洲 刘 伟 邵春桥 李士忠 陈 涛 李 江
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